Montréal Été 2025 : Un marché immobilier entre reprise maîtrisée et illusions dissipées

Le marché immobilier résidentiel de Montréal entre dans l’été 2025 avec un équilibre fragile mais bien réel, quelque part entre la reprise technique et la résilience stratégique. Les signaux sont clairs : les prix remontent, les ventes accélèrent, les délais raccourcissent… mais le sous-texte, lui, est plus nuancé. Nous ne sommes pas dans un boom classique. Nous sommes dans une phase de sélection naturelle.

Une reprise, oui, mais dans un marché qui trie

Depuis janvier 2025, le prix médian des propriétés à Montréal a gagné plus de 40 000 $. Le volume des ventes a progressé chaque mois, culminant à plus de 1 560 transactions en mai. Les délais de vente sont passés de 76 à 43 jours. C’est un redressement solide. Mais ce n’est pas une reprise généralisée.

Ce sont les propriétés bien situées, bien mises en marché, bien rénovées qui se vendent rapidement. Les autres, mal évaluées, mal entretenues, mal positionnées, stagnent. Le marché absorbe, mais trie.

Ce phénomène est d’autant plus visible que les inscriptions atteignent des sommets saisonniers, avec plus de 8 000 propriétés sur le marché en mai, un niveau inédit depuis 2016. Ce trop-plein ne ralentit pas (encore) les prix, mais il annonce une compétition féroce… entre vendeurs.

Une recomposition des règles du jeu

L’ajustement entamé en 2023 suite à la hausse des taux d’intérêts n’a pas seulement ralenti la surenchère : il a redéfini les attentes. Le marché est plus rationnel. Les acheteurs, mieux informés, plus prudents, n’achètent plus l’émotion seule, mais la valeur perçue. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (66 % à Montréal en mai) indique toujours un marché de vendeurs, mais le rapport de force est moins idéologique. Il est devenu stratégique.

La donnée la plus révélatrice? En 2025, les maisons se vendent en moyenne 2 % sous le dernier prix demandé à Montréal. Le mirage des offres multiples systématiques est révolu dans la métropole, même si certaines couronnes en vivent encore. Dans le centre, l’intelligence immobilière remplace l’instinct grégaire.

Montréal, ville de contraste et de clivages immobiliers

Depuis 2021, le prix moyen des unifamiliales a progressé de 29%, celui des condos de 19%. Mais cette hausse cache une géographie de plus en plus polarisée.

L’ouest de l’île, les secteurs de prestige comme Outremont ou le Mille Carré Doré, accusent un recul des valeurs depuis deux ans. Dans ces zones, on observe des sous-enchères de 10 000 à 70 000 $. Pourquoi? Parce que le télétravail a brisé l’exclusivité géographique. Les acheteurs de haut niveau achètent ailleurs: dans les Laurentides, dans le Vieux-Longueuil, ou dans la ville de Québec, devenue métropole immobilière émergente.

À l’inverse, certains quartiers périphériques de Laval, de Longueuil ou de Saint-Hubert ont vu leur valeur bondir de 50 à 72 % en quatre ans. Ce sont les nouvelles locomotives du marché, propulsées par le télétravail, l’accessibilité et la rareté relative de l’offre.

L’illusion de l’abondance

Avec 23 000 appartements locatifs en construction à Montréal et une croissance de l’inventaire sur Centris, certains croient que le problème de l’offre est réglé. Ce serait une erreur. Ce que Montréal connaît en ce moment, ce n’est pas une abondance structurelle: c’est une saturation temporaire mal répartie.

Les logements haut de gamme s’empilent dans les tours neuves du centre, parfois avec mois gratuits et déménagement payé. Pendant ce temps, les logements abordables se raréfient, les loyers dans les triplex augmentent à vue d’œil, et les files s’allongent chaque 1er juillet.

La réalité, c’est que le marché locatif est devenu biface : d’un côté, le luxe neuf, de l’autre, le vieux qui se rénove à moindre coût, pour rester dans une zone de prix compétitive. La tension est là, mais elle ne se voit pas dans les moyennes, elle se vit dans les extrêmes.

Le vrai défi : construire au bon endroit, au bon rythme

La SCHL estime que Montréal doit tripler ses mises en chantier pour rétablir l’abordabilité d’ici 2035. On parle de passer de 23 000 à 72 000 unités par an. C’est colossal. Et pour l’instant, peu probable.

Les obstacles sont nombreux : rareté de la main-d’œuvre, lourdeur réglementaire, délais d’approbation, coûts de construction. Même avec les meilleures intentions, le rythme actuel ne suffit pas à contenir la pression démographique.

Ce déséquilibre structurel maintient les prix en tension constante, malgré les cycles. Il n’y aura pas de véritable correction sans sursaut d’offre.

Conclusion : un marché lucide, exigeant… et impitoyable

Le marché immobilier de Montréal en 2025 n’est ni euphorique, ni en chute libre. Il est sélectif. C’est un marché d’intelligence.

Pour les vendeurs, il exige rigueur, stratégie et précision : le bon prix, la bonne présentation, au bon moment.

Pour les acheteurs, il offre des fenêtres de tir réelles, à condition d’être bien conseillés, bien financés, et d’avoir renoncé au fantasme du « deal magique ».

Et pour nous, courtiers, il demande plus que jamais d’être des analystes, des médiateurs et des stratèges. Montréal n’est plus un marché facile. Mais pour ceux qui savent lire entre les lignes, il reste l’un des plus vivants et complexes au pays.