Ventes en baisse, prix en hausse : ce que dit vraiment le marché immobilier de Montréal en mai 2026

À première vue, les chiffres semblent se contredire. Les ventes ralentissent, l'inventaire grimpe… mais les prix, eux, continuent de monter. Pour qui lit les manchettes en diagonale, c'est déroutant. Pour qui prend le temps de croiser les données, c'est exactement ce qu'on devrait observer dans un marché qui change de vitesse sans changer de direction.

Voici ce que disent réellement les quatre indicateurs qui comptent.

Quatre chiffres, une seule histoire

L'inventaire monte, mais part de très bas. Les inscriptions en vigueur dépassent celles de 2025 chaque mois depuis janvier : 2 227 propriétés disponibles en mai, contre 2 148 un an plus tôt. C'est une tendance de fond: plus d'offre, plus de choix. Mais l'inventaire demeure historiquement maigre : selon l'APCIQ, il reste largement sous sa moyenne décennale.

Les ventes hésitent. Le portrait est contrasté. Février et mars 2026 ont dépassé 2025, mais janvier, avril et surtout mai ont reculé : 475 ventes en mai contre 557 l'an dernier, soit près de 15 % de moins. L'« accélération printanière » habituelle n'a pas pleinement eu lieu.

Les prix tiennent et progressent. Le prix médian a bondi à 878 750 $ en avril (contre 800 000 $ en 2025), avant un léger repli à 784 500 $ en mai. Sur l'ensemble du printemps, la tendance reste haussière.

Et les délais ? Étonnamment courts. Une propriété bien positionnée s'est vendue en 13 jours en mars, 17 en avril et en mai. Dans un marché qui « ralentit », c'est le détail qui change tout : les acheteurs sont là, et ils agissent vite quand le prix est juste.

Mis bout à bout, ces quatre indicateurs ne se contredisent pas : ils racontent une transition, pas un renversement. L'offre remonte, mais d'un creux historique. La demande est présente, mais disciplinée. Les prix tiennent, soutenus par la rareté plutôt que par la frénésie. Et la vitesse d'exécution prouve que les acheteurs n'ont pas déserté, ils sont simplement devenus plus exigeants. Bref, le marché ne se referme pas : il se rééquilibre, lentement, et toujours en faveur du vendeur préparé.

Le taux d'absorption : le vrai thermomètre

Pour dépasser les impressions, un seul ratio met tout le monde d'accord : le taux d'absorption, soit la part de l'inventaire écoulée chaque mois. Concrètement, on divise les ventes du mois par les inscriptions disponibles : plus le pourcentage est élevé, plus le marché favorise le vendeur.

La différence se lit moins dans la moyenne (environ 22 % ce printemps, contre 23,5 % l'an dernier) que dans la trajectoire. En 2025, l'absorption grimpait mois après mois jusqu'à frôler 26 % en mai, un marché qui s'emballait. En 2026, elle plafonne autour de 21-24 %, puis redescend en fin de printemps. L'élan saisonnier s'est éteint.

Exprimé en délai d'écoulement, cela revient au même constat : au printemps 2025, le marché absorbait son inventaire en environ 4 mois: serré, presque frénétique. Au printemps 2026, ce délai s'allonge à environ 4,7 mois. La nuance est capitale : on reste fermement en territoire vendeur (l'équilibre se situe plutôt autour de 6 à 8 mois), mais la pression se relâche. Le marché respire.

Traduit en clair : le vendeur garde l'avantage, mais il ne l'a plus automatiquement. La preuve la plus parlante se trouve en janvier 2026, lorsque le délai de vente médian a grimpé à 49 jours. Le message du marché est limpide : il récompense le prix juste et punit la surenchère optimiste. Ce n'est pas un marché mou. C'est un marché sélectif.

Ce que l'économie ajoute à l'équation

Cette discipline des acheteurs ne sort pas de nulle part. Le 10 juin, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % pour une cinquième fois consécutive. Un financement stable et prévisible, nettement sous les sommets de 2023, un plancher solide pour la demande.

Mais le ciel n'est pas entièrement dégagé. L'inflation est remontée à 2,8 % en avril, poussée par l'énergie sur fond de conflit au Moyen-Orient, ce qui retarde d'éventuelles baisses de taux. Côté emploi, le Québec affichait 5,6 % de chômage en mai, en recul, mais volatil, la région de Montréal évoluant plus haut, autour de 6,7 %. Ajoutez l'incertitude commerciale avec les États-Unis, et l'on comprend la prudence des ménages.

C'est précisément cette combinaison, taux stables, mais pouvoir d'achat sous tension, qui produit un marché à deux vitesses : assez de confiance pour acheter, assez de prudence pour ne pas surpayer.

Nos prévisions pour la suite de 2026

Tout pointe vers un atterrissage en douceur, pas une correction. L'inventaire devrait continuer de se reconstituer, mais à partir d'une rareté telle que les prix de l'unifamiliale bien située resteront soutenus : demande refoulée, coûts de construction élevés et stabilité des taux forment ensemble un plancher. L'APCIQ anticipe d'ailleurs une activité en léger recul à Montréal en 2026, avec des prix toujours en hausse, quoique plus modérée.

Le scénario à surveiller : si le chômage glisse vers 7 % et que l'inflation énergétique fige la Banque du Canada, l'accessibilité restera l'enjeu central et la demande pourrait s'essouffler davantage. À l'inverse, une accalmie géopolitique rouvrirait la porte à des baisses de taux et à un regain de marché d'ici 2027.

Ce que ça signifie pour vous

Vous vendez ? Le prix d'affichage du premier jour n'a jamais autant compté. La donnée est sans appel : bien positionné, on se vend en deux semaines ; mal positionné, on s'assoit. Dans un marché où l'acheteur a plus de choix, la préparation, la présentation et un positionnement appuyé sur les chiffres font toute la différence. Et la fenêtre actuelle, encore favorable au vendeur, ne restera pas indéfiniment aussi large.

Vous achetez ? Vous disposez d'un levier que vous n'aviez pas en 2025 : plus d'inventaire, plus de temps pour réfléchir, plus de marge pour négocier. Mais attention: l'unifamiliale de qualité reste rare, et les meilleures propriétés, bien évaluées, partent toujours vite. Préparez votre financement, restez décisif, et raisonnez en fonction de ce que vous pouvez réellement porter plutôt que du plafond permis. Avec des taux stables, ne misez pas sur une baisse imminente.

Un marché qui se nuance pardonne moins les approximations. C'est exactement là que l'analyse prend le pas sur l'intuition.