Virage Vert à Ahuntsic : Quel impact sur la valeur de votre propriété… et de vos taxes?

L'arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville est en pleine transformation. Son objectif : améliorer la qualité de vie de ses résidents en investissant dans des infrastructures durables. La stratégie consiste à créer un réseau cyclable protégé et fonctionnel en toute saison et à embellir l'espace public.

Les bénéfices attendus sont multiples :

• une diminution des émissions de gaz à effet de serre,
• une meilleure santé physique et mentale,
• une réduction des embouteillages,
• et, ultimement, un quartier plus sécuritaire qui invite aux déplacements actifs.

L'ajout d'aménagements écologiques génère des bénéfices concrets. Ces projets augmentent l’attractivité du quartier et créent une plus-value immobilière. Toutefois, ce gain en capital est inévitablement capté par le système fiscal municipal.

Ainsi, la valeur de votre propriété augmente… mais aussi celle de vos taxes foncières.

Le verdissement : quand la valeur immobilière grimpe avec les arbres

Changements importants

• Prolongement et sécurisation continus du réseau cyclable de l’arrondissement
• Reconstructions et installations de plus de 100 saillies de trottoirs
• Réduction de la limite de vitesse dans les rues locales
• Ajout de plus de 700 places de stationnement de vélo
• Installation de 8 stations de vélos en libre-service BIXI supplémentaires
• Prolongement du « réseau blanc » avec 42 km de voies cyclables déneigées
• Accès accru et rapide aux commerces de la Promenade Fleury, de Fleury Ouest et de la rue Lajeunesse
• Plantation d’environ 1 300 arbres par an
• Réhabilitation de conduites d’eau et d’égout
• Aménagement du service rapide par bus
• Réseaux express vélo sur le boulevard Henri-Bourassa
• Installation de feux pour cyclistes et de feux prioritaires pour les bus

Le virage vert que prend Ahuntsic offre de nouveaux avantages considérables qui en font un quartier de choix où il fait bon vivre.

Le marché immobilier intègre désormais la qualité de l'environnement dans la valeur des propriétés, faisant de ces améliorations de véritables actifs quantifiables.

Par exemple, la réduction de la vitesse automobile, l’ajout de saillies de trottoir et la protection des voies cyclables rendent le quartier beaucoup plus sécuritaire, un critère majeur pour les familles avec de jeunes enfants.

De plus, La plantation massive d'arbres embellit non seulement le quartier, mais améliore aussi les services écosystémiques comme :

• le rafraîchissement,
• la qualité de l’air,
• la rétention d’eau.

Selon l'Organisation des Nations unies pour l'alimentation et l'agriculture (FAO), « le simple fait de planter des arbres peut augmenter la valeur des biens immobiliers de près de 20 % ». , Ainsi, un condo acheté 400 000 $ en 2020 et réévalué à 480 000 $ en 2025 pourrait voir sa facture grimper de plusieurs centaines de dollars par année.

Exemples à l’international

• New York – High Line :

 La transformation d’une ancienne voie ferrée en promenade verte a entraîné une hausse immédiate de 10 % de la valeur des logements situés à moins de 0,8 km. Sur la décennie suivante (2009 à 2019), la valorisation a atteint jusqu'à 35 %.

• Atlanta – BeltLine :Un réseau de 35 km de voies vertes, de parcs et de corridors durables a permis d’ajouter 10 parcs publics et de créer un sentier pour piétons et cyclistes. Résultat : la valeur des habitations proches s’est appréciée de 18 % à 27 % de plus que dans le reste de la ville.

On peut conclure que, malgré une envergure moindre que ces mégaprojets, Ahuntsic se dirige vers un avenir où il sera reconnu pour son développement durable et sa qualité de vie.

Une étude menée par McGill confirme d'ailleurs cette tendance, avec une appréciation supplémentaire de +2,7 % pour les propriétés situées à proximité de stations de BIXI.

De la valorisation à la taxation

L’augmentation de votre compte de taxes n’est pas une décision arbitraire, mais une conséquence mécanique du système fiscal. Celui-ci est conçu pour refléter fidèlement la valeur du marché immobilier, et l’évaluation foncière de chaque propriété est établie en fonction des données de ventes récentes.

Le calcul repose sur trois principes

1. La valeur du terrain est évaluée en fonction du prix de vente des terrains vacants comparables.
2. La valeur de l’immeuble est évaluée selon les ventes de propriétés similaires.
3. La valeur du bâtiment correspond à la valeur de l’immeuble moins la valeur du terrain.

C’est la somme des valeurs du terrain et du bâtiment qui sert de base au calcul de la taxe municipale et scolaire.

Ainsi, lorsque l’attrait d'un quartier augmente et que les propriétés s'y vendent plus cher, ces transactions fixent une nouvelle valeur de référence pour l’ensemble du secteur. Résultat : une hausse inévitable des taxes foncières.

Conclusion

Le virage vert d'Ahuntsic est une excellente nouvelle pour la qualité de vie des résidents et la valeur de leur patrimoine immobilier.

Le quartier s'aligne sur les valeurs écologiques et le mode de vie actif recherchés par de plus en plus de Montréalais.

Mais attention, cette désirabilité accrue a un prix: la hausse des évaluations foncières et des taxes municipales.

La vraie question n’est donc plus de savoir si le quartier sera plus attrayant, mais comment ses résidents actuels pourront naviguer cette nouvelle réalité économique.