REM à Ville Mont-Royal : quel impact réel sur l’immobilier et l’évolution du quartier ?

L’ouverture de la nouvelle station du REM à Ville Mont-Royal suscite un vif intérêt. Propriétaires, acheteurs et résidents s’interrogent : quel sera l’impact sur la valeur des maisons ? Le quartier changera-t-il dans les prochaines années ?Bien que les données locales spécifiques soient encore limitées, plusieurs exemples au Québec et à l’international permettent de tracer un portrait clair des transformations à venir.

Dans cet article, nous analysons l’effet d’un transport structurant sur :

• les valeurs immobilières ;
• la qualité de vie des résidents ;
• la dynamique urbaine et le développement du quartier ;
• les risques et limites à anticiper.

1. Le REM : un moteur reconnu d’augmentation de la valeur immobilière

L’un des premiers effets documentés des grandes infrastructures de transport est une hausse de la valeur résidentielle. L’arrivée d’une station rend un quartier plus accessible, réduit les temps de déplacement et attire une nouvelle clientèle.

L’exemple de la ligne Elizabeth à Londres

Une étude menée autour de cette ligne a observé une hausse de 2,2 % en plus de la hausse inflationiste normale des prix des résidences situées à moins de 500 mètres d’une station, sur une courte période. Cela peut sembler modeste, mais l’impact est réel, stable et étroitement lié à l’accessibilité accrue.

Brossard : une hausse accélérée entre 2022 et 2025

L’anticipation de l’ouverture du REM Rive-Sud a généré une augmentation d’environ 10 % des prix des condos à Brossard. Durant la même période, le marché montréalais affichait plutôt une progression de 2 à 4 %.

Cet écart important confirme un phénomène : la demande augmente lorsqu’une station de train moderne s’implante dans un secteur, et les acheteurs sont prêts à payer une prime.

2. Être trop près de la station peut-il nuire à la valeur?

Une idée reçue persiste : plus une maison est près d’une station de transport, plus sa valeur augmente. Les études montrent plutôt une réalité plus fine, où la proximité immédiate peut offrir des avantages… tout en comportant certains compromis. Les nuisances existent, mais beaucoup moins qu’on l’imaginait avant l’ouverture

Avant l'arrivée du REM, plusieurs acheteurs exprimaient des inquiétudes :

• bruit du train ;
• vibration potentielle ;
• circulation accrue ;
• lumière en soirée ;
• perte d’intimité.

Ces craintes étaient légitimes, mais elles étaient aussi basées sur des systèmes de trains plus anciens, comme le SkyTrain de Vancouver (années 80) ou certaines lignes de métro traditionnelles. Depuis l’ouverture du REM, la perception a changé.  Le système est beaucoup plus silencieux que prévu, en raison notamment de :

• trains électriques modernes ;
• roulement plus fluide ;
• vitesse naturellement réduite à l’approche des stations (ce qui est très vrai à Ville Mont-Royal, où les stations sont rapprochées)
• infrastructures plus légères, sans structure massive surélevée.

En d’autres mots, les externalités négatives sont moins prononcées que ce que la théorie laissait croire.

Ce que disent vraiment les études

Les analyses universitaires et les cas observés ailleurs montrent que :

• les propriétés très proches d’une station (moins de 150–250 m) connaissent souvent une croissance de valeur légèrement moins rapide,
• non pas en raison d’un impact dramatique, mais d’un léger arbitrage bien réel :accessibilité maximale ↔ nuisances perçues plus élevées.

Ce “désavantage relatif” est souvent faible, et il dépend fortement :

• de la qualité de l’infrastructure ;
• de la densité environnante ;
• de la manière dont la station s’intègre dans le milieu.

À Ville Mont-Royal, la nuance est essentielle

Dans un quartier aussi résidentiel, verdoyant et calme, les nuisances restent un facteur à considérer, mais :

• elles sont beaucoup moins importantes qu’on le craignait avant l’ouverture ;
• le REM circule plus lentement près des stations rapprochées (VMC, Canora, Mont-Royal) ;
• l’intégration urbaine est discrète, avec peu de lumière intrusive ;
• le bruit perceptible ressemble davantage à un bruit de ventilation ou de souffle, plutôt qu’à un train traditionnel.

3. Le “sweet spot” : où se situe la meilleure plus-value à VMR ?

Pour comprendre l’impact du REM, les chercheurs de Londres ont introduit la notion de zone d’influence. Celle-ci s’applique parfaitement à Ville Mont-Royal.

0 à 500 mètres : potentiel élevé, mais risques accrus

La proximité offre l’accessibilité maximale… mais aussi des nuisances apphéhendées les plus fortes. Ici l’importance d’un courtier qui saura rassurer l’acheteur est primordial, car en réalité, la proximité au REM ne conduit pas à des nuisances dramatiques. C’est une zone où l’expérience réelle de la proximité du train sera importante à documenter pour rassurer les acheteurs.

500 mètres à 1,5 kilomètre : la zone idéale

C’est dans ce périmètre que la plus-value est :

• la plus régulière ;
• la plus stable ;
• la plus sûre à long terme.

On marche 10 à 15 minutes jusqu’à la station, tout en profitant d’une distance suffisante pour éviter la majorité des nuisances.

À Ville Mont-Royal, cette zone représente probablement l’équilibre parfait entre qualité de vie et rendement immobilier vis-a-vis la perception de l’acheteur. Mais cela reste à être prouvé en pratique. Il est très possible que la proximité au REM puisse peser plus dans la balance que l’on croit

4. Le REM transforme aussi l’urbanisme : l’essor du TOD

Au-delà de l’immobilier, le REM pourrait modifier l’aménagement et le caractère du quartier.C’est le principe du Transit-Oriented Development (TOD) : densifier et revitaliser les secteurs autour des stations.

Les 3 piliers du TOD : densité, diversité, design

• Densité : davantage de logements et de projets résidentiels.
• Diversité : des commerces, services, bureaux et cafés.
• Design : un aménagement axé sur la marche, la convivialité et la réduction de l’automobile.

Des exemples déjà visibles au Québec

• À Laval, l’arrivée du métro a entraîné en moyenne 1,3 à 1,8 nouvelles constructions additionnelles par zone dans un rayon d’un kilomètre.
• À Brossard, la croissance résidentielle et commerciale près du REM a transformé le secteur en véritable pôle urbain.

À Ville Mont-Royal, on peut anticiper dans les prochaines années :

• une densification progressive autour de la station ;
• de nouveaux projets résidentiels ;
• l’arrivée de jeunes professionnels et de retraités souhaitant réduire l’usage de l’automobile ;
• une diversification de la vie commerciale locale.

5. Mobilité : moins de voitures, plus de rapidité

Le REM a aussi un impact direct sur les habitudes de déplacement.Un sondage réalisé sur la Rive-Sud est révélateur : 61 % des nouveaux usagers du REM avaient un stationnement à domicile.Autrement dit, ce sont d’anciens automobilistes convertis.

À Londres, les deux bénéfices les plus cités sont :

• la réduction du temps de trajet ;
• la diminution des correspondances.

Cela représente un gain de temps quotidien, souvent significatif.

6. Les limites et risques : un projet positif, mais pas parfait

Comme tout projet d’envergure, le REM comporte aussi des défis.

Un transfert modal pas toujours optimal

Le rapport du BAPE avait soulevé une inquiétude :le REM risque de bénéficier davantage aux usagers du transport collectif existant qu’aux automobilistes.

Certaines situations, comme celle de la ligne Mascouche, démontrent même un allongement des trajets en raison des correspondances obligatoires.

Risque de gentrification et pression fiscale

L’arrivée de nouveaux projets haut de gamme peut faire grimper la valeur moyenne d’un secteur.Conséquence :

• hausse des taxes foncières ;
• pression accrue pour les propriétaires à revenu fixe, notamment les retraités.

Un défi reconnu dans plusieurs villes ayant vu émerger des corridors de transport rapide.

7. Conclusion : une excellente nouvelle pour VMR, à condition de bien comprendre les nuances

Dans l’ensemble, le REM est porteur de valeur immobilière, de mobilité améliorée et de renouveau urbain pour Ville Mont-Royal.Mais tout dépendra :

• de la distance exacte entre la propriété et la station ;
• des décisions municipales en matière de zonage et d’aménagement ;
• de la capacité à maintenir un équilibre entre développement et qualité de vie.

Le REM peut devenir un véritable moteur de prospérité pour VMR, mais son impact final dépendra des choix d’aujourd’hui.

À long terme, une question demeure :et si la valeur du quartier ne venait plus seulement de la rapidité avec laquelle on peut en partir, mais des nouvelles raisons qu’on aura d’y rester ?