La saisonnalité de l’immobilier résidentiel : Y’a-t’il vraiment un meilleur moment pour acheter ou vendre?

Analyse approfondie basée sur les données nord-américaines et montréalaises

Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, comprendre les cycles saisonniers représente un avantage concurrentiel majeur pour les courtiers, les vendeurs et les acheteurs. Cette analyse examine en profondeur les tendances saisonnières observées sur le marché nord-américain, avec un accent particulier sur Montréal, afin d’identifier les périodes optimales pour acheter ou vendre une propriété.

Contrairement aux résidences secondaires ou aux propriétés de villégiature, l’immobilier résidentiel principal suit des cycles prévisibles, influencés par des facteurs sociaux, économiques et climatiques. Ces schémas, bien documentés par la National Association of REALTORS® (NAR) aux États-Unis et confirmés par les données locales québécoises, révèlent des opportunités stratégiques importantes pour ceux qui savent les interpréter et les exploiter.

Notre étude repose sur une analyse rigoureuse des données de ventes, de la liquidité du marché et des variations de prix selon les saisons. Les conclusions sont étayées par des statistiques récentes provenant des États-Unis ainsi que par nos analyses internes basées sur les données Centris, traitées par l’Équipe Lefrançois.

Les enseignements américains

Les statistiques américaines confirment certaines évidences présentes dans presque tous les marchés. Les familles privilégient les déménagements au printemps ou en été afin de s’aligner sur le calendrier scolaire. Même les acheteurs sans enfants, qu’ils recherchent une maison unifamiliale ou un condo, préfèrent souvent un déménagement estival.

La météo joue également un rôle crucial. L’avantage de vendre dans une période de forte demande, comme le printemps, est d’autant plus marqué que la région analysée se situe au nord. On peut présumer que la présentation plus favorable des propriétés durant les mois chauds, ainsi que le caractère plus convivial des déménagements estivaux, amplifient cet effet.

Au printemps, on retrouve plus d’acheteurs, donc une plus grande liquidité de marché. Mais il y a aussi davantage de vendeurs. Qui détient alors l’avantage? L’analyse des variations de prix saisonnières révèle des tendances systématiques qui offrent de réelles opportunités financières. Les données américaines démontrent que les propriétés vendues en juin se négocient en moyenne 16 % plus cher que celles vendues durant l’hiver (décembre à février). Depuis plus de 25 ans, juin s’impose comme le mois le plus avantageux pour les vendeurs en matière de prix obtenu.

Le graphique 1 illustre la variation du prix moyen de chaque mois par rapport à juin. Il ressort clairement que la forte liquidité printanière favorise les vendeurs, suivie de près par la période août–octobre. Les acheteurs, eux, conservent un avantage financier significatif pendant le reste de l’année, malgré un choix de propriétés plus limité.

Le facteur unique du 1er juillet

Le marché immobilier québécois se distingue en Amérique du Nord par la tradition du déménagement du 1er juillet. Cette spécificité culturelle et légale accentue la saisonnalité du marché, rendant la dynamique montréalaise plus marquée que celle d’autres régions. L’échéance quasi universelle des baux résidentiels au 30 juin entraîne une concentration exceptionnelle de la demande d’achat durant les mois du printemps.

Création d’un indice local : l’Indice d’Avantage du Vendeur (IAV)

Faute d’études formelles, nous avons développé notre propre Indice d’Avantage du Vendeur (IAV) à partir des données de transactions mensuelles des dix dernières années, tout en minimisant l’impact de la période pandémique.

Cet indice repose sur plusieurs critères :

• le ratio prix de vente / prix demandé,
• le délai de vente,
• le taux d’absorption de l’inventaire,
• et le prix net obtenu.

En analysant les écarts de ces mesures mois après mois, nous avons identifié des motifs récurrents, statistiquement significatifs. Le graphique suivant (2) illustre que plus la valeur de l’IAV est élevée, plus le marché est favorable aux vendeurs, et inversement.

Ces conclusions confirment globalement les observations américaines. Seule différence notable: le décalage automnal. Alors qu’août et septembre ressortent comme des périodes fortes aux États-Unis, c’est plutôt octobre et novembre qui se distinguent à Montréal, juste avant que l’avantage ne bascule nettement du côté des acheteurs, de manière encore plus marquée que chez nos voisins du sud.

Conclusions et limites

Pour les vendeurs

Une stratégie efficace consiste à lister légèrement au-dessus du marché en début de saison active, puis à ajuster progressivement si nécessaire. Cette approche permet de capter les acheteurs les plus motivés tout en préservant une marge de manœuvre pour des ajustements tactiques. La forte liquidité printanière réduit les risques associés à cette stratégie.

Il faut toutefois être prudent à l’automne. Bien que la période puisse aussi être favorable, elle est plus courte que celle du printemps et est suivie d’un renversement rapide de tendance au profit des acheteurs.

Pour les acheteurs

Les acheteurs stratégiques peuvent également tirer parti de ces cycles. En planifiant leurs acquisitions pendant les périodes de prix plus favorables, ils peuvent accéder à des propriétés de gamme supérieure pour le même budget, ou réaliser des économies substantielles.

Nuances essentielles

Ces conclusions représentent des tendances de long terme établies sur plusieurs années. Comme pour toute analyse de ce type, il existe et existera toujours des exceptions. Par exemple, le segment du luxe montréalais a connu ses meilleures performances récentes durant novembre, décembre et janvier, stimulé par une baisse des taux d’intérêt.

En somme, comprendre la saisonnalité constitue un facteur clé parmi d’autres, au même titre que les fluctuations économiques, les dynamiques migratoires ou encore les tendances sociales.