La fin des flips ?

Récemment, divers niveaux de gouvernement ont introduit des mesures visant à freiner les flips immobiliers, que nos instances gouvernementales accusent de contribuer à la flambée des prix immobiliers. Mais quelle est la vérité de cette affirmation ? Et est-il encore profitable de s'engager dans de telles opérations ? Le principe du "flip immobilier" repose sur l'achat d'une propriété dans le but d'y apporter des améliorations, augmentant ainsi sa valeur, pour ensuite la revendre rapidement à profit. Il existe principalement deux types de flips. Le premier, nommé "live & flip", implique qu'un propriétaire déménage dans le bien et y vit, parfois longtemps, et vendra que quand l’opération est très rentable afin d’investir dans plus grand. D'autre part, le "flip régulier", qui consiste à rénover puis à vendre rapidement, est plus courant. Les rénovations doivent être effectuées le plus rapidement possible pour minimiser les coûts de financement, souvent bien supérieurs à ceux d'une hypothèque traditionnelle. Un design attrayant et une décoration bien choisie sont cruciaux pour réussir un tel flip. La marge est mince.

Origines de la profitabilité des flips.

La question se pose : comment est-il possible de réaliser un profit en ne faisant que des rénovations ? Bien que certains travaux, comme la peinture ou l'amélioration de l'éclairage naturel, puissent rapidement augmenter la valeur d'une propriété, la plupart des rénovations ne récupèrent qu'une fraction de l'investissement. La rentabilité des flips provient de plusieurs autres facteurs.

L'aspect le plus crucial dans le domaine du flip immobilier est ce que le monde financier désigne sous le terme de "carry", malgré l'absence d'un équivalent exact en français. Ce concept fait référence à la hausse de la valeur du marché entre l'acquisition et la revente d'un bien, autrement dit, le profit réalisé simplement en possédant un actif pendant une période de marché haussier. Lors d'un flip, le "carry" est calculé sur le prix de revente : si, par exemple, vous achetez un bâtiment pour 500 000 $ et le revendez à 1 million $ après des améliorations, et que le marché a connu une hausse de 10 %, alors le "carry" vous aurait apporté un bénéfice de 100 000 $. Cela explique pourquoi réaliser des profits pendant des périodes de marché baissier peut s'avérer difficile pour les investisseurs en flip. Concernant la qualité des travaux, il est vrai que tous les promoteurs ne cherchent pas à réduire les coûts de manière abusive. Cependant, certains peuvent choisir de privilégier l'esthétique superficielle aux dépens de la qualité réelle, afin de maximiser les profits. C'est pour cette raison qu'une inspection minutieuse est essentielle lors de l'achat d'un bien immobilier destiné au flip. L'acquisition de propriétés sous-évaluées joue également un rôle important. Il arrive souvent qu'un promoteur conclût une vente de gré à gré pour un bien non listé sur le marché et acquière ainsi la propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande. Cela soulève la question de l'impact réel des travaux de rénovation, car il est parfois possible de revendre le bien sans amélioration et de réaliser un profit considérable, bien que cette approche puisse parfois prêter à controverse. Enfin, le surclassement d'une propriété est souvent l'approche la plus efficace, bien qu'elle soit aussi la plus coûteuse. Cela implique d'acheter une petite propriété délabrée dans un quartier de maisons plus luxueuses et de la transformer pour qu'elle s'harmonise avec les autres. Bien que cette stratégie puisse mener à d'importants bénéfices, elle nécessite un investissement considérable en temps, en argent et en travaux, tout en comportant des risques accrus si le marché immobilier venait à décliner.

Changements fiscaux et implications

Les changements dans la législation fiscale, tant au niveau fédéral que provincial, sont en train de redéfinir le terrain de jeu. Les gains réalisés sur des biens vendus dans l'année suivant leur achat sont désormais considérés comme des revenus d'entreprise et taxés en conséquence. Cela complique les opérations de flip rapide, notamment pour les petits projets. Il est parfaitement possible que ces derniers deviennent beaucoup moins fréquents. Cependant, le segment haut de gamme pourrait être moins impacté. Le "live and flip" reste probablement la stratégie la plus viable pour un enrichissement à long terme et n’est pas vraiment impacté par la nouvelle fiscalité. . Les flips sont-ils justement critiqués ? Pas nécessairement. En moyenne, ils constituent moins de 4% des transactions immobilières et satisfont une demande spécifique. Si un acheteur est à la recherche d'un condo moderne, il dispose de plusieurs options : il peut opter pour un condo déjà rénové par un revendeur ou suite à un flip, ou bien acheter une unité plus ancienne et procéder lui-même aux rénovations. Dans les deux cas, la valeur globale du parc immobilier est susceptible d'augmenter. C’est la demande de produits rénovés dans le parc immobilier montréalais qui est le coupable, et non les répondants.